在美国买房,没那么难。
我们用中文,把每一步讲清楚。

外国国民贷款 Foreign national loans

没有美国信用、没有 SSN,也能贷。外国买家可走"外国国民贷款"或 DSCR 贷款(按房子的租金收入而非你的美国收入审批)。常见要点:

• 首付通常 25%–40%(人在海外可能 30%–50%),利率略高于本地自住贷
• 可用 ITIN 代替 SSN;可用母国信用报告 / 银行流水 / 收入证明作替代信用
• 一般不能用 FHA/VA,走专门的 non-QM / 外国国民贷款机构

我们直接把你对接到做过华人/国际客户的贷款机构,先帮你预审能贷多少。

跨境资金与合规 Moving money & compliance

这是华人买家最焦虑、网上最难找到靠谱中文解释的一环。我们帮你提前理清,避免卡在资金这步:

• 中国个人购汇每年 5 万美元额度(SAFE);超额需合规安排,银行会审查资金用途
• 提前准备资金来源证明(source of funds):工资、卖房、完税、赠与等文件
• 新规提示:美国 FinCEN 自 2026年3月1日起要求过户方申报"以实体/信托进行的全现金住宅过户"——全现金买家尤其要把资金来源准备好

远程看房 / 远程成交 Remote viewing & closing

人在中国也能买。我们支持:

• 视频直播看房:约时间,我们带着手机实时带你看,边走边问
• 远程在线公证(RON):40+ 州已立法支持,免去跑使领馆
• 授权书(POA):授权可信的人代你签署(措辞需 title 公司认可,我们帮你协调)

预留时间给使领馆认证、跨境电汇与产权协调,我们按你的时区安排沟通。

买方协议与佣金(2024 新规)Buyer agreement & commission

2024 年 8 月美国 NAR 和解后规则变了,作为买家你需要知道:

• 看房前需先签一份书面买方代理协议,上面会写明买方经纪的报酬
• 佣金完全可协商、非法律规定;卖方不再自动支付买方经纪佣金
• 我们会把"佣金谁付、怎么算"用中文讲清,并可把你赚到的 最高 $2,000 过户返现抵到你的过户费用

FIRPTA 与税务 FIRPTA & taxes

当你从外国卖家手里买房时,买方有义务按成交价预扣并上缴一笔税(FIRPTA):

• 一般 15%;自住且 $30万–$100万为 10%;自住 ≤ $30万 通常免
• 预扣义务在买方——做错买方自负责任,所以一定要有人帮你把关
• 另需了解:地产税(MA 约年 1.2%)、持有结构(个人/公司/信托)的税务影响

学区 School districts

学区是华人家庭买房的首要驱动之一。我们的智能搜索懂"学区房",房源详情页直接显示对应学校,可按学区帮你筛选与对比。

• 按城市/学区找房,详情页看分配学校
• 大波士顿优质学区:Lexington、Newton、Brookline、Wellesley、Belmont 等

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